アパートオーナーさん必見！/外壁塗装で入居率がに繋がります

建物を通常の状態に維持、管理するため、あるいは原状回復を目的とする外壁塗装工事の費用は「修繕費」として、塗装を完了した年度に一括で経費として計上します。

■ 修繕費で計上するのはこんな工事

・　外壁にひび割れができてしまった場合の補修

・　建物を維持するための外壁塗装

・　災害などで損害を受けた部分の補修

建物の価値や性能、耐久性の向上を目的とする外壁塗装工事を行い、建物の使用可能年数が延長したり、建物価値が高まったりしたばあい、そのためにかかった費用は「資本的資質」と考えられ、かかった費用は建物の取得原価に含まれます。その費用は一括して計上するのではなく、各年度に減価償却費を計上する方法で、減価償却を行うことになります。

■ 減価償却で計上するのはこんな工事

・耐用年数が長い塗料を使用した外壁塗装工事

・魅力的な外観に変えるためにタイルやサイディングボードを使用した工事

外壁塗装の費用を修繕費として一括計上すべき場合は次の通りです。

■ 工事内容から判断するには？

修繕費 : 建物を元の状態に戻したり、維持管理するための壁塗装費用

資本的支出 : 建物の資産価値を向上させるための外壁塗装費用

■ 工事費用や周期から判断するには？

【国税庁】資本的支出と修繕費等

 ポイント１

その修理、改良等のために要した金額が２０万円に満たない場合

 ポイント２

その修理、改良等がおおむね３年以内の期間を周期として行われることが既往の実績そのほかの事情からみて明らかである場合

 ポイント３

資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない金額があり、それが次のいずれかに該当する場合

（１）その金額が６０万円に満たない場合

（２）その金額がその修理、改良等に係る固定資産の前期末における取得価額のおおむね１０%相当額以下である場合

節税効果が期待できるのは減価償却で計上した場合です。

賃貸経営で得られた所得には「所得税」がかかりますが、売上の全額に税金がかかるのではなく、売上から経費を差し引いた金額が課税対象になります。

減価償却費は、それを計上した各年度の経費として売上から差し引くことができ、減価償却費の分だけ決算書上の利益の額を抑えることができるので節税効果が期待できるというわけです。

 追加の融資を検討している人 

外壁塗装の費用は多額に上ります。

単年度で一括して費用計上すると、その年の収益が少なくなります。

売上が少ない年に多額の外壁塗装費用を計上することで、収益が極端に少なくなる場合は要注意！

例えば、銀行から融資を受けようとしても、経営状態が悪いと判断され融資が受けられなくなる可能性も出てくるからです。

 外観の価値や性能が上がった 

修繕目的の外壁塗装でも、外観が美しくなったり、防水効果がある塗料を使ったなどの理由で性能が向上したりした場合は減価償却として計上することができます。

外壁塗装費用を資本的支出として、年度ごとに減価償却する方法には、注意点もあります。

特に、毎年計上できる減価償却費には、金額の上限が決められていることには注意しましょう。

減価償却として計上する方法が、その時点での経営状態や資産状況、将来の経営計画に照らして、よい選択でない場合もあります。

例えば、翌年の所得税額を抑えるためには、外壁塗装費用を修繕費として一括計上できる方が、減価償却費として少しずつ経費計上するより節税できる場合もあります。

しかし、修繕費が税務署などで資本的支出とみなされ、減価償却を行わなければならない場合は、一度に計上できる経費の額が一定の範囲内に限られ、翌年の節税効果という点では、効果が低くなってしまうこともあるのです。

税理士さんに相談しながら、修繕費とみなされる工事を行うべきか、資本的支出に該当する工事をするべきかを検討してください。

今回は、龍ヶ崎市にあります、某アパート物件の屋根・外壁塗装工事が完了しましたので、ご紹介させていただきます。

こちらの建物では、建物上部を白色で塗装し、建物下部はサイディングのデザインを残すためにクリヤー塗装で仕上げました。

使用しました塗料は、

屋根・日本ペイントのファインシリコンベスト

外壁（上部）・SK化研の水性セラミシリコン

外壁（下部）・ロックペイントのUVガードクリヤー

になります。

※ 一般的な外壁塗装は、色をつけてしまうのでコーキング材（シーリング材）は白色を使うことが多いのですが、クリヤー塗装の場合は色味がそのまま残るので外壁色に合うコーキング材（シーリング材）を選び、打ち込み工事をします。